北京市煒衡(南京)律師事務所
025-86800081
服務指南
聯系我們

北京市煒衡(南京)律師事務所歡迎優秀法律人加入我們!
聯系方式:025-86800081
郵  箱:463301978@qq.com
地  址:南京市建鄴區奧體大街68號新城科技園國際研發總部園5A14、15樓

辦理網簽或預告登記,債權人是否享有優先受償權?|不動產讓與擔保優先受償權問題探析

責任編輯:  錄入時間:2020-3-30  閱讀次數:249

       閱讀提示:讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務的履行,將標的物轉移給債權人,債務人不能清償債務時,債權人可就標的物受償的一種非典型擔保。根據標的物不同,讓與擔??煞譃閯赢a讓與擔保、股權讓與擔保及不動產讓與擔保等類型。其中不動產讓與擔保,即通過簽訂《商品房買賣合同》擔保債務人履行《借款合同》中的還本付息義務,業已成為近年來社會流行的融資擔保模式,因此引發的司法糾紛亦呈不斷上升趨勢。關于讓與擔保,現行法尚未有明文規定。在讓與擔保的合同效力及物權效力問題上,最高院裁判立場搖擺不定,理論界與實務界至今未形成共識?!毒琶窦o要》71條雖統一了讓與擔保合同有效的裁判標準,并肯定擔保權人可以參照擔保物權享有優先受償權,但未就權利變動的公示方式予以具體規定。那么,在未辦理不動產變更登記,僅辦理網簽或預告登記情形下,擔保權人能否參照抵押權行使優先受償權?本文將考察現有法院裁判立場,結合《九民紀要》71條分析法院處理該類案件的裁判路徑,旨在為當今審判實務提供有益建議。


微信圖片_20200325134110.jpg

                                                                                    馬丹

北京市煒衡(南京)律師事務所 合伙人

   擅長領域:房地產與建設工程、公司治理




- 不動產讓與擔保的合同效力 -



一、最高院立場的搖擺


1、“朱俊芳案”:肯定不動產讓與擔保的合同效力。


       2011年最高院公報案例“朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案”,最高院提審后認定:本案的商品房買賣和民間借貸兩份協議,并立又有聯系,即以簽訂商品方買賣合同的方式為之后的借款協議提供擔保,同時,借款協議為商品房買賣合同履行附設了解除條件,即借款到期借款人不能償還借款的,履行商品房買賣合同。但是,兩份協議沒有約定,借款到期不能償還,朱俊芳直接通過前述的約定取得“抵押物”所有權,而必須通過履行商品房買賣合同實現;這兩份協議并不違反法律、法規的強制性規定。


2、“嘉美案”:否定不動產讓與擔保的合同效力。


       2013年最高院《民事審判與指導》刊登案例廣西嘉美房地產開發有限責任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”,最高院再審認為: 認定嘉美公司從楊偉鵬處取的340萬元的真實意思是融資還債,雙方簽訂《商品房買賣合同》的真實目的,則是為了擔保債務的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記,且約定不符合《擔保法》規定的擔保方式,故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式。即在嘉美公司不能按時還款的情況下,楊偉鵬可以申請拍賣或變賣案涉房屋的方式以確債權實現。楊偉鵬直接要求案涉商鋪所有權的主張違反《物權法》關于禁止流質的規定,不予支持。


3、《民間借貸司法解釋》24條:肯定讓與擔保,回避合同效力,混亂加劇。


       為統一裁判尺度,2015年最高院制定了《關于審理民間借貸案件適用法律若干法律問題的規定》(簡稱“民間借貸司法解釋”),嘗試解決不動產讓與擔保糾紛的裁判亂局。按司法解釋第24條的規定,當事人以簽訂房屋買賣合同作為借貸合同的擔保,借款人到期不能還款的,如出借人請求履行房屋買賣合同,人民法院應當按照民間借貸法律關系加以審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。該條雖肯定了讓與擔保,但卻采取了借款糾紛先行處理邏輯,意在通過查明合同債權的真實性,防范虛假訴訟。同時,該條暗含否定不動產讓與擔保合同效力的傾向,引發了學術界強烈批評。在司法實務中,甚至出現了系列限制24 條適用的案件。



二、《九民紀要》統一立場:不動產讓與擔保合同有效


       司法實踐中,否定讓與擔保合同效力的理由主要有通謀虛偽意思表示說、違反物權法定說流質契約說。在(2018)最高法民終119號“修水縣巨通投資控股有限公司與福建省稀有稀土(集團)有限公司合同糾紛案”中,最高院針對前述三個否定讓與擔保合效力的理由分別予以駁斥,肯定了讓與擔保的效力。

      《九民紀要》71條繼承了該案的裁判觀點,認為:1)真意表示的不動產讓與擔保本身不存在違反法律、行政法規的強制性規定情形,依法應當認定有效;2)根據物權區分原則,物權法定原則本身不影響合同效力;3)清算型的不動產讓與擔保不違反流押規定,應有效;4)如到期未清償債務,不動產歸債權人所有的約定因違反禁止流押規定而無效,但不影響合同其他部分的效力。




-不動產讓與擔保的物權效力  -



       此處的物權效力是指參照最相類似的擔保物權享有優先受償的權利。根據《九民紀要》66條關于擔保關系認定的規定,不動產讓與擔保不屬于物權法規定的典型擔保類型,雖肯定其擔保功能,但債權人能否參照法定抵押權行使優先受償權,爭議頗大。

       最高院2017年8月4日印發的《關于進一步加強金融審判工作的若干意見》第三條指出“除符合合同法第五十二條規定的合同無效情形外,應當依法認定新類型擔保合同有效;符合物權法有關擔保物權的規定的,還應當依法認定其物權效力,以增強中小微企業融資能力,有效緩解中小微企業融資難、融資貴問題”,第一次在司法層面肯定了不動產讓與擔保的物權效力。

     《九民紀要》71條則認可已經取得擔保物所有權的讓與擔保的擔保物權效力,而對擔保物仍僅有期待權利的后讓與擔保則不享有該等物權效力。最高院民二庭《〈全國法院民商事審判工作會議紀要〉理解與適用》中認為“讓與擔保具有物權的前提是,當事人根據合同約定已完成財產權利變動的公示,形式上已經將財產轉讓至債權人名下。具體來說,動產已經交付債權人,不動產或者股權已經變更登記在債權人名下。僅簽訂合同,未完成財產權利變動公示的所謂‘后讓與擔?!?,不具有物權效力?!币虼擞懻撐餀嘈Яχ?,我們首先要厘清讓與擔保與后讓與擔保的區別。



一、讓與擔保與后讓與擔保


       讓與擔保是指債務人或第三人為擔保債務人的債務,將擔保標的物所有權等權利轉移于擔保權人,債務清償后,擔保標的物應返還于債務人或第三人,債務不能 履行時,擔保權人可就該標的物優先受償的非典型擔保物權。

       后讓與擔保,是指債務人或者第三人為擔保債權人的債權,與債權人簽訂買賣合同,約定將買賣合同的標的物作為擔保標的物,但權利轉讓并不實際履行,于債務人不能清償債務時,須將擔保標的物的所有權轉讓給債權人,債權人據此享有以擔保標的物優先受償的一種擔保形式。

      二者之間最大的區別在于權利是否已經轉讓。但是,不動產的權利變動公示方式較為復雜,既有通過過戶登記直接取得不動產所有權,也有通過預告登記取得對世效力的準物權,還有僅辦理網簽備案等具有一定公示效力的手續。顯然,過戶登記情形下,權利已經轉讓,屬于讓與擔保。那預告登記、網簽備案情形下,權利尚未完全轉讓至債權人名下,屬于后讓與擔保,債權人能否享有優先受償權?



二、不同權利變動情形下的物權效力


1、辦理過戶登記,債權人享有優先受償權。


       根據“舉重以名輕”的解釋規則,將公示登記的所有權解釋為擔保物權并不損害相對人的利益,《九民紀要》71規定,在不動產通過權利變動公示方式轉讓至債權人名下的,債權人請求參照抵押權規定對不動產進行拍賣、變賣、折價優先償還其債務的,法院予以支持。


2、辦理預告登記,債權人應享有優先受償權。


       根據《物權法》第20條,預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記具有公示作用及對抗第三人的效力,能限制不動產轉讓或其他處分。雖然,預告登記在性質上是物權化的債權,并不具有擔保物權的效力,但是與不轉移財產占有的抵押登記相比,預告登記的公示效力更高。同樣,根據“舉重以名輕”的解釋規則,將公示的物權化債權解釋為擔保物權并不損害相對人的利益,因此,債權人享有優先受償權。

      (2019)最高法民申1832號“方萍因與被申請人紀忠恩、遼陽市隆德房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案”中,最高院支持辦理預告登記的債權人可以通過對擔保物的拍賣變賣價款參與分配、主張優先受償維護自己的合法權益,法院認為“雙方的真實意思表示系以案涉房屋為雙方之間的借款提供擔保,方萍并非案涉房屋的真實買受人,雙方不存在真實的房屋買賣關系,而系擔保法律關系。擔保權人可以通過對擔保物的拍賣變賣價款參與分配、主張優先受償維護自己的合法權益,但不能排除強制執行。據此,無論方萍對案涉房屋是否辦理了預告登記、是否取得了擔保物權,均不能排除人民法院的強制執行?!?/span>


3、辦理網簽備案登記,債權人不享有優先受償權。


        商品房買賣合同的網簽備案是一種行政管理措施,進行商品房買賣合同備案登記僅是用來避免擔保人在擔保設立后將擔保物再行出售或在擔保 物上設置其他權利,從而保障債權人的債權安全。雖然在一定程度上限制了擔保房屋的另行處分,但無法代替或承載物權法上預告登記的制度功能。據此,網簽備案不足以產生優先受償權。

       司法實踐中,大部分法院認為,網簽備案情形下的不動產讓與擔保不具備優先受償權。例如(2014)浙金商終字第1016號“浙江百聯安置業有限公司與陳超海民間借貸糾紛案”中,法院認為“依據《物權法》第一百八十七條規定,正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。而本案借款抵押雙方沒有辦理抵押登記,采取辦理預售登記的方式作為抵押方式,不能產生排他的法律效力,也不能產生對抵押物優先受償的權利,要求對辦理過預售房產備案登記的商品房享有優先受償權于法無據”。

       考慮到雙方達成了擔保真意,并且網簽備案可以在一定程度上起到阻止設立抵押、轉移所有權的作用。筆者認為:與普通債權人相比,網簽備案情形下的債權人應享有更高權益,可以根據《民間借貸司法解釋》24條第2款“按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務”予以處理,同時在受償順序上應當優先于普通債權人,但不得對抗法定優先權。


《九民紀要》71條

【讓與擔?!總鶆杖嘶蛘叩谌伺c債權人訂立合同,約定將財產形式上轉讓至債權人名下,債務人到期清償債務,債權人將該財產返還給債務人或第三人,債務人到期沒有清償債務,債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的,人民法院應當認定合同有效。合同如果約定債務人到期沒有清償債務,財產歸債權人所有的,人民法院應當認定該部分約定無效,但不影響合同其他部分的效力。

當事人根據上述合同約定,已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下,債務人到期沒有清償債務,債權人請求確認財產歸其所有的,人民法院不予支持,但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的,人民法院依法予以支持。債務人因到期沒有清償債務,請求對該財產拍賣、變賣、折價償還所欠債權人合同項下債務的,人民法院亦應依法予以支持。


聲明


本文僅供參考,任何時候與任何情況下,均不作為北京市煒衡(南京)律師事務所或其律師就有關問題出具的正式法律意見。如您有任何法律問題或需要出具法律意見,請與本所聯系。




首頁 關于煒衡 要聞動態 團隊成員 服務指南 法律常識 法律咨詢 在線招聘 問答專欄 聯系我們
? 2019 北京市煒衡(南京)律師事務所      Powered by SAIPU
爱爱网址免费视频,久久视频夜网站,欧美视频区第一页